暴踩荔湾二手房！中介：现在都劝业主降价 不降卖不出
“广州中心区200万元以内的房子”系列，已经相继推出天河、越秀、海珠、白云等区域踩盘文章。这一期踩盘，我们来到了既有历史底蕴和传统文化、又有繁华街区与小吃美食的——荔湾。
作为广州老三区之一，荔湾给人的印象一直比较低调。但近年来，随着广钢新城、白鹅潭、大坦沙等片区规划发展以及城市更新建设的如火如荼，老荔湾开始重新崛起、焕发出勃勃生机，着实成为广州新宠。
此次荔湾踩盘，君君选择了广钢板块、芳村花地湾、大坦沙及中山八等几个区域进行实踩。在荔湾，预算200万元以内，可以选择的还是以楼梯楼的老房子为主，虽说目前广州不少老房子都在加装电梯，但能不能装得上，最后还是要看小区业主们自己。
另外，君君此次前去踩盘还发现，有房竟然半年内降了40万元，还有现场直接亮出低价，比挂牌价低个十来万元的……中介表示，现在都在劝业主降价，不降价卖不出去了。
当下二手房市场真的是这样吗？我们来一探究竟：
首先来看荔湾广钢，广钢无疑是近年来广州中心区最热门的置业板块之一了。此前，君君在越秀、海珠区域踩盘之时，遇到不少卖家都是要置换掉老房子买广钢新盘。
目前广钢板块新盘林立，在售新盘有保利东郡、中海花湾壹号、融穗华府、振业天颂花园等，均价基本上在5万元+。所以要想在广钢找200万元以内的房子，新盘是不用想了，二手房倒是可以看看。
君君此次踩的广钢板块二手房小区有广钢观鹤小区、福盛花苑以及周边的广船鹤园小区。先来看广钢观鹤小区，该小区楼龄在1995年左右，小区均价不高仅2万多元，属大院式管理，周边配套有超市、肉菜市场、幼儿园、银行等。
小区这套房子位于7楼，面积为66.58㎡两室一厅，总价180万元，单价27036元/㎡。一梯三户，进门左手边是客厅，右手边是厨房和卫生间，阳台向南，房子户型方正，通光采风都还不错。
业主简单装修，保养还可以，主卧和次卧采光都比较通透。不好的是，厨房和卫生间在一起。
这套房子满五非唯一，今年6月份开始挂牌，据中介说，原来挂198万元，卖了五个月没有卖出去，11月初业主一下子降了18万元，而且中介表示，还有降价空间。
随后，君君跟着中介来到另外一个小区——福盛花苑，该小区旁边就在荔湾广钢医院旁边，楼龄相对广钢观鹤小区较新，是1999年左右的房子，小区环境优雅安静。
福盛花苑这套房位于一楼，实际上楼下有半层是车库，不是真正意义上的一楼。从阳台那里望出去，地势也不算太低，而且前面楼间距有一定距离，采光还不错。
目前这套房是业主自己在住，两室一厅，面积65㎡，总价188万元，单价为30616元/㎡。业主家东西很多，加上装修风格比较传统，整体看上去有点杂乱，客厅空间很宽敞，而且厅出阳台。
但两个房间都不大，显得比较拥挤。尤其是次卧，放完一张床和柜子就没有太多空间了。
厨房在客厅进门处，同样是从厨房进去卫生间。君君觉得这套房子格局一般，而且楼层较低，在南方，楼层低的房子还是慎重考虑。
至于降价问题，这么说吧，君君去踩盘的时候，这套房还是199万元，现在的挂牌总价是188万元，比原先降了11万元，而前后不过几天时间。
接下来，我们再来看看位于广钢板块旁的一个小区——广船鹤园小区。该小区也是1995年前后的房子，小区很安静，还有操场，有点儿大学校园里教师宿舍楼的感觉。
广船鹤园小区这套房在8楼，电梯已经装好在用了，小区其他楼栋也在加装电梯。房子面积59.81㎡，总价195万元，单价32604元/㎡，两室一厅。房子装修较为老旧，一看就是好久没人住了，地上都是土。
两个房间差不多大，采光还行。老房子有个好处就是实用率高，虽然这套房整体面积还不到60㎡，但看上去并不是太小，格局也不错。阳台视野很好，仔细看，还能看到“小蛮腰”嘞~
据说业主要卖了这套房给女儿在国外买房，但业主比较执拗，一直不肯降价，房子挂了7个月了还没卖出去。中介说，该小区另外一套房比这面积大一点，价格却低了很多。
这套房在小区另外一栋楼，还没有加装好电梯，不过业主已经有人牵头在走流程了。房子在8楼，面积62.76㎡，总价160万元，单价为25494元/㎡，比上面那套足足低了35万元！
该房保养较好，业主是因为生了二胎要换房。客厅通风采光都很好，装修风格小清新，比较温馨。就是两个房间由于东西太多，看上去有点杂乱。
这套房君君还是比较喜欢的，刚看完房不久，这套房就卖出去了，不过同小区还有其他户型、价格都差不多的房源，想买的可以去看看。
芳村花地湾这里，君君踩的小区是红棉苑南区、合兴苑和牡丹阁。跟广钢板块差不多，花地湾这边的小区有不少也都进行过降价，不过也有的比较另类，竟然还涨价的……
我们先来看降价的几套房：
第一套房位于红棉苑南区，该小区离花地湾地铁站不远，走路就几分钟，小区里面也在加装电梯。要看的房子在顶楼，面积56㎡，170万元，单价为30358元/㎡，原来是大一房，改的两室一厅。
房子户型比较奇怪，据说是香港开发商盖的，风水观念跟内地有些不同……进门正对着是厨房和卫生间，客厅不是方方正正的，而是有点斜的，一边宽一边窄。
两个房间虽然是一房改成的，但不算太小。不过由于房子是在顶楼，估计是漏水，君君在次卧看到墙壁上有渗水的痕迹，整面墙上的石灰都在脱落了。
这套房子刚挂牌时间不太久，才两三个月，不过业主已经调了一次价，在10月30号从180万元降到170万元。
紧接着，我们来到了牡丹阁，这个小区距离坑口地铁站比较近，只有几百米距离。小区只有三栋楼，这应该是一个比较安全的小区，马路正对面就是公安局。据中介说，茶滘村要拆迁了，牡丹阁也有很大几率会拆。
我们要看的两套房在小区同一栋，而且都在6楼，面积也差不多。
第一套房面积是63.99㎡，两室一厅，总价170万元，单价26567元/㎡，房子简约装修较为新净，业主自住，保养的也比较好，证过五年，就是客厅没有阳台。
主卧比较大，采光也很好，但次卧比较小，只能放下一个单人床。
这套房已经挂了一年多，君君询问中介得知，业主在一年多时间里，先后降价5次左右，最近一次是在9月，降到170万元，原先最早是放200万元。
另外一套面积为62.61㎡，总价175万元，单价27951元/㎡。这套房格局好一点，厅出阳台，但装修老旧，而且好久没人住了，屋里比较脏乱。
主卧和次卧两个差不多大，由于长时间不打理，地上还有垃圾，看上去比较荒凉。厨房卫生间也是比较老的布置，如果要买了，光装修就是一笔不小的花销。
而且，链家上显示这套房挂牌时间是2017年10月，就是说已经卖了两年还没卖出去，据中介说，原先业主放185万元，后来降了10万元。君君建议业主，要卖房还是好好打理一下，就算不装修，最起码收拾干净一点。
看完降价的，接下来我们来看看涨价的这套房。
房子位于合兴苑小区，合兴苑也是个比较成熟的小区，环境优雅静谧，幼儿园、小学都在小区里面，可以说，上下学不用接送，目送就可以了。
这套房在7楼，面积52.35㎡，两室一厅，总价170万元。目前没有人在住，业主新装修，看上去整体比较新净，客厅跟阳台相连，采光很好。
就是格局有点奇怪，客厅走进去，是一个很长的走廊才是房间。俩房间差不多大，里面窗户比较小。
厨房进去是卫生间，简单装修。这套房也是挂了一年多了，之前君君去看的时候是163万元，回来后去网上再看已经涨价到170万元了，不太懂业主的心思。
大坦沙岛上，200万元以内的房子可供选择的并不多，准确的说，君君了解到的小区只有两个，一个是珠岛花园，还有一个是桥中小区。我们此次踩的是珠岛花园，该小区环境和位置都很好，门口就是珠江，对面可以看到一些正在卖的新盘。
我们看的第一套房在8楼，也在加装电梯，对面的楼已经装好在使用。房子面积63.5㎡，总价185万元，单价29134元/㎡。目前是业主在住，屋里东西比较多。
两个卧室阳台都打通了，显得空间比较大，厨房跟卫生间又在一起。
这套房目前价格稳定，挂了有半年左右，业主一直没有降价。可能本身业主挂的价格相对合理，因为据中介说，二楼同样户型卖到190万元。
随后，我们又看来小区另外一套房，这套在9楼，面积为62.16㎡，总价183万元，单价29441元/㎡。厅出阳台，而且阳台视野开阔，可以望江，这套房也准备加装电梯。
业主装修较为复古，木质地板木质家具，实际上给人感觉有点压抑。主卧比较大，另外一个房做了个阁楼，隔成上下两个房，相对比较实用。
这套房子是去年挂的，之前是188万元，今年四月份降价到183万元。整体来说，房子格局还行，就是装修太传统，不太喜欢。
除了200万元以下的，君君还看了珠岛花园一套210万元的，想看的原因是这套房在半年内降了40万元，而且中介表示如果相中，还有降价空间。来看一下：
房子是电梯房，楼龄较新，这也是它比前面两套房贵的主要原因。该房在8楼，面积为66㎡，房子目前没有人在住，业主简单装修，厅出阳台，望小区花园。
两个卧室差不多大，而且都有飘窗，通风采光都不错。
据中介说，业主最早放250万元，挂了半年没卖出去，一下子降了40万元。君君觉得，如果价格再低一点的话，这套房还是值得入手的。
最后一个区域，我们来到了中山八。去中山八之前，中介就说，这里的老房子都是20至25年楼龄的，去了以后发现，房子是不新，但业主装修是真的好。
首先看的第一套房位于中山八路7号后座，这里离陈家祠地铁站其实更近，走路过去五六分钟。房子在2楼，面积为60.87㎡，总价210万元，单价34499元/㎡，中介说跟业主谈过，200万元能拿下。
房子是长条形，三室一厅，房间都不大，客厅与阳台之间隔出来有一个房。
厨房装修也很新净，就是卫生间跟厨房连在一起，不太好。
这套房的阳台很大，送的花园有十几平，相当于一间房了。房子地势较低，虽然是二楼，但阳台外面就是马路，看上去更像是一楼。
另外一套房位于中山八周门社区周门街，也是2楼，面积为51.75㎡，总价188万元，单价36329元/㎡。据说业主刚刚降的价，原来放193万元，后来还价的太多，业主心态有点缓和就降价了。
这套房也是装修很好，客厅出去是小阳台和厨房，阳台放个洗衣机就没多大空间了，厨房也比较小，适合不经常做饭的那种。
三个房间除了主卧大一点，另外两个都比较小，装修的也一样。当时君君去踩盘的时候，天已经黑了，看不出光线如何。不过这里房子楼间距很大，阳台外面并无遮挡，就是楼层较低。
而且，这套房的学位是西关外国语小学，属省一级，想买学位房的可以考虑一下。
总结
看了这么多，相信大家也有发现，其中很多房子都有降价，不过放盘太久卖不出去降价也是正常现象。加上当下房地产市场以稳为主，无论是新房还是二手房，都处于一个较为平稳的走势，“买涨不买跌”，房价越是长得快，越有很多人去买，越是跌，买家观望情绪越是浓厚，导致一些业主心态绷不住或者急用钱就会降价比较多。
另外，君君此次看的只是荔湾一个区域，并不能代表全部，房子降不降价一部分在于业主，一部分也在于周边市场价，还有其位置配套等，需要多方面考虑。
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